Ruolo e responsabilità dell' Agente Immobiliare

Per VENDERE-ACQUISTARE-AFFITTARE un immobile è possibile, se non auspicabile, avvalersi di un Agente di Affari in Mediazione, meglio noto come Agente Immobiliare, un professionista che deve essere necessariamente iscritto in un apposito elenco costituito preso la Camera di Commercio provinciale.
L’Agente Immobiliare, o mediatore, è colui che si adopera per mettere in contatto e relazione due o più parti affinché queste concludano un contratto, un affare. Benché, nella prassi, all’ Agente Immobiliare si rivolge prevalentemente il proprietario dell’immobile che intende venderlo o darlo in affitto, il mediatore è un soggetto che non deve essere legato a nessuna delle due parti da alcun rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Per rispondere quindi alla domanda di quali sono i doveri di un Agente Immobiliare, il primo requisito che viene in evidenza è appunto quello dell' imparzialità: egli si occupa di condurre le trattative tra i soggetti per favorire la conclusione del contratto senza favorire né l’una né l’altra parte. Per questa sua terzietà il contratto di mediazione si distingue da quello di «mandato» (ove invece un soggetto agisce per delega e in rappresentanza di una persona) e da quello di «procacciamento di affari» (dove il procacciatore raccoglie ordinazioni e le trasmette ad un altro soggetto, che gli ha conferito l’incarico, senza però avere un vincolo stabile con il soggetto che conferisce l’incarico). Vediamo di seguito quali sono i doveri di un agente immobiliare:
1 Dovere di imparzialità
Deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente e neutrale rispetto ai contraenti. Egli pertanto deve comunicare ai contraenti eventuali situazioni che lo pongono in possibili conflitti di interesse (ad esempio, la trattativa della casa di proprietà di un parente).
2 Requisiti professionali per l’esercizio dell’attività
Per accedere alla professione è necessario aver conseguito un titolo di studio di livello superiore (diploma), iscriversi e frequentare un corso abilitativo presso la Camera di Commercio e poi superare le prove di esame, scritto e orale, presso la stessa, all’ esito positivo dei quali deve iscriversi nel registro delle Imprese o nel REA (a seconda che l’attività sia esercitata in forma societaria o individuale) presso la Camera di Commercio competente per sede o residenza. Infine, deve presentare telematicamente la segnalazione certificata di inizio attività, aprire la partita Iva e stipulare una polizza assicurativa professionale.
3 Doveri di informazione
Deve comunicare ai contraenti tutte le informazioni in suo possesso o conoscibili con la comune diligenza tramite apposite verifiche o visure, ad esempio riguardo alla presenza di abusi edilizi, alla titolarità dell’immobile, agli aspetti ipotecari, all’ eventuale insolvenza dell’acquirente, ecc. Il mediatore non può invece comunicare informazioni non veritiere o su circostanze di cui non ha consapevolezza e che non abbia controllato. Se non adempie a tali obblighi il mediatore è personalmente responsabile nei confronti del cliente per i danni da questi subiti ed è tenuto a risarcirli.
4 Dovere di diligenza e correttezza
L'agente immobiliare è tenuto a svolgere il proprio incarico con la massima diligenza e correttezza verso tutte le parti, nessuna esclusa.
5 Doveri di adempimento fiscale
Tutte le transazioni intermediate devono essere assoggettate al pagamento delle relative imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali, inclusa la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate di qualsiasi contratto conclusosi, per i quali è responsabile in solido con le parti in caso di omesse registrazioni.
Genova, aggiornato il 31 Ottobre 2024
Fabio Lavanche - Broker Immobiliare
(fonte integrativa: La Legge per Tutti)