La PLUSVALENZA indica "il guadagno" realizzato da chi, avendo acquistato (o ricevuto in "Donazione") un immobile ad un determinato valore, lo rivende entro i successivi 5 anni per un corrispettivo maggiore, godendo della differenza economica realizzata.

Ad esempio:  acquisto immobile a Euro 100.000 e successiva rivendita entro i 5 anni a Euro 125.000. La Plusvalenza realizzata ammonta a Euro 25.000, su cui verrà calcolata  l'imposta a titolo di "reddito diverso" o "altri redditi" della dichiarazione IRPEF e poi pagata  in base alla propria aliquota di riferimento (Art. 67, comma 1, lett.b), D.P.R. n.   917/1986.

In alternativa, il cedente può chiedere in sede di rogito notarile di pagare "l’imposta sostitutiva" del 20% (dal 1 gennaio 2020 con l' art.89 della Legge di Bilancio aumentata al 26% !) che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio verserà a sua volta al Fisco una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Va considerato con grande importanza che l' Art. 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) ha introdotto la possibilità di detrarre dal conteggio di plusvalenza i costi inerenti, ovvero tutte le spese  sostenute per l'immobile ad iniziare da tutte le imposte pagate per l'acquisto, l'onorario del Notaio, la spesa sostenuta per l' agenzia immobiliare fino a tutte le spese pagate per le migliorie e la ristrutturazione, purchè documentabili tramite pagamenti tracciati e relative fatture fiscali.

Seguendo il precedente conteggio ed ipotizzato di aver speso Euro 5.000 dal Notaio per        imposte, tasse e onorario, Euro 3.000 per la mediazione, Euro 2.000 per la porta blindata ed Euro 5.000 per la sostituzione degli infissi, il calcolo sarà il seguente: acquisto di immobile a Euro 100.000 + costi inerenti Euro 15.000 (totale spesa Euro 115.000) e successiva rivendita entro i 5 anni a Euro 125.000. Plusvalenza realizzata pari a Euro 10.000, su cui verrà calcolata l'imposta Irpef o sostitutiva al 26%

Sono escluse le unità immobiliari pervenute per "successione" e quelle dove, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’ acquisto (o la costruzione) e la rivendita, è stata adibita ad abitazione principale (cd. "Prima casa") instaurandoVi la residenza del cedente e/o dei suoi familiari, ovvero il coniuge (anche se separato)  nonché i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Pertanto, se il cedente non ha abitato personalmente l'appartamento ceduto, che però ha costituito per la maggior parte del periodo di possesso abitazione principale di uno dei suddetti familiari, la plusvalenza non è tassata.Sarà invece sempre tassata la plusvalenza di immobili acquistati come "Seconda casa" essendo la residenza fissata altrove, se non modificata ad hoc.Un' ultima nota: l' imposta sostitutiva sulla plusvalenza immobiliare fino al 1985 non esisteva, dal 1986 è stata introdotta con aliquota del 12,50%, con la Legge finanziaria del  2006 aumentata al 20% e, dal 1 Gennaio 2020, portata all'attuale 26%.

Un altro tassello impositivo a discapito degli investitori immobiliari e della libera iniziativa economica.

Fabio Lavanche